Na co zwrócić uwagę przy wyborze miejsca inwestycji?
Wybór działki pod budowę budynku inwentarskiego to zwykle jeden z pierwszych kroków inwestora. Trzeba wiedzieć, że nie wszystkie aspekty, które decydują o możliwości zrealizowania inwestycji w danym miejscu są widoczne gołym okiem. Aby mieć pewność, że wymarzony budynek może zostać zrealizowany na danej działce, należy dokonać obszernej analizy. Na co zwrócić uwagę? Gdzie sięgnąć po informacje? Sprawdź, co musisz wiedzieć zanim rozpoczniesz plany inwestycyjne!
Na dobry początek - MPZP czy WZ?
Jedne z najbardziej istotnych informacji, które określają parametry zabudowy, są dane zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – tzw. MPZP (który stanowi akt prawa miejscowego). W sytuacji, gdy gmina nie uchwaliła takiego dokumentu, obowiązkiem inwestora jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, czyli popularną WZ-kę. W obu tych przypadkach inwestor otrzymuje dane, które stanowią listę wytycznych dotyczących kształtowania zabudowy – począwszy od charakteru i funkcji możliwej zabudowy, poprzez wysokość i szerokość obiektu (wymiary i dopuszczalne odchyłki w ujęciu procentowym), a w skrajnych przypadkach nawet kolorystykę budynku. Zazwyczaj samo zapoznanie się z wypisem z MPZP lub decyzją WZ pozwala na odrzucenie pewnych nieruchomości potencjalnie rozważanych pod inwestycję, ponieważ zapisy uniemożliwiają zagospodarowanie działki w sposób, jaki oczekiwałby inwestor.
Zwróć uwagę na odległość od dróg
Kolejnym krokiem jest zwrócenie uwagi na bliskość dróg publicznych lub linii kolejowych od planowanego obiektu. Należy pamiętać, że w zależności od klasy drogi (np. gminna, powiatowa, krajowa), prawo przewiduje minimalne odległości zabudowy od pasa drogowego, liczone zazwyczaj od osi jezdni. W przypadku sąsiedztwa linii kolejowych konieczne będą osobne uzgodnienia z Polskimi Kolejami Państwowymi.
Co z sieciami?
Inwestorzy często zapominają, że infrastruktura w postaci linii elektroenergetycznej, wodociągu czy gazociągu również może stanowić pewną przeszkodę, o ile znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej zabudowy. Analiza, jaką należy wykonać w tym przypadku, polega przede wszystkim na ustaleniu czy projektowany budynek znajduje się w bezpiecznych, określonych ustawowo odległościach od sieci. W przeciwnym razie należy podjąć kontakt z zarządcą sieci o możliwość realizacji zabudowy w zbliżeniu. Warto mieć jednak świadomość, że takie kroki należy wykonać na wstępnym etapie inwestycji, ponieważ zarządca może nie wyrazić zgody na takie działanie.
Topografia terenu też jest istotna
Tym, co z pewnością widać gołym okiem jest za to podstawowa topografia terenu. Ukształtowanie terenu, choć często możliwe do zniwelowania, może okazać się bardzo kosztownym zabiegiem. Tym samym już na wczesnym etapie planowania warto pochylić się nad takim usytuowaniem budynku, aby w przypadku działki o dużych spadkach niwelacja terenu była jak najmniejsza. Z drugiej strony spadek terenu może okazać się sprzymierzeńcem, na przykład dla grawitacyjnego odprowadzenia opadów. Należy jednak to wcześniej przeanalizować, przedyskutować z projektantem i odpowiednio zaplanować.
Sporym utrudnieniem planowaniu nowej zabudowy są odległości od istniejącej zabudowy. Warto mieć świadomość, że obecnie przepisy wymagają pochylenia się nad inwestycją również pod kątem bezpieczeństwa pożarowego. Niezachowanie wymaganych prawnie odległości może spowodować trudności z uzyskaniem odbioru inwestycji, zwiększeniem kosztów budowy, a w przypadku pożaru – ze znacznym zagrożeniem dla ludzi i mienia oraz ryzykiem nieuzyskania odszkodowania z powodu uchybień.
Warto również spojrzeć głębiej – i to dosłownie, bo aż pod powierzchnię terenu. Roślinność porastająca działkę czy ukształtowanie terenu mogą sugerować warunki geologiczne działki. Żadna profesjonalna analiza nie może jednak opierać się wyłącznie na domysłach i dlatego niezwodnym rozwiązaniem jest wykonanie badań gruntowych. Określą one wysokość wód gruntowych oraz dokładne parametry gruntów. Pomoże to projektantom na dobranie odpowiedniego sposobu posadowienia obiektu na dalszym etapie projektowania inwestycji.
Analiza możliwości inwestycyjnych
Jak widać analiza działki pod kątem budowlanym to nie lada wyzwanie! Warto jednak pamiętać, że aby inwestycja zakończyła się sukcesem, należy zwrócić uwagę na wiele aspektów – minimalizując tym samym ryzyko. Profesjonalna analiza ma nie tylko dać możliwość potwierdzenia, że na działce możliwa jest inwestycja, ale również zasugerować najbardziej korzystne pod kątem technologicznym i ekonomicznym usytuowanie obiektu.
