Kontrole techniczne obiektów inwentarskich podczas ich użytkowania

Obowiązki inwestora po zakończeniu budowy

Inwestor po wybudowaniu obiektu ma obowiązek zadbać o bezpieczeństwo konstrukcji oraz sprawne działanie instalacji. Ważnym aspektem, który również spoczywa na barkach właściciela są kwestie związane z bezpieczeństwem pożarowym obiektu. Same starania jednak nie wystarczą. Ogół tych zabiegów sprowadza się do obowiązku zapewnienia przeprowadzenia okresowych kontroli budynku dokonywanych przez osoby uprawnione. Całość procedury dokładnie przedstawia Ustawa Prawo Budowlane z dn. 7 lipca 1994 r. (Dz.U.2017.1332, zwana dalej ustawą).

Kontrola stanu technicznego budynków a prawo budowlane. Kto dokonuje przeglądu technicznego?

Zgodnie z art. 62 ustawy, właściciele lub zarządcy obiektów mają za obowiązek zlecać okresowe kontrole osobom z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. W przypadku budynków inwentarskich prawo jest nieco mniej restrykcyjne, jednak niezależnie od powierzchni zabudowy, wszystkie budynki inwentarskie podlegają obowiązkowej kontroli stanu technicznego. Prawo Budowlane w art. 62 ust. 1 pkt. 2 mówi: obiekty budowlane powinny być poddawane okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; a także badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów

Przegląd techniczny instalacji – częstotliwość kontroli

Kontrole mają służyć przede wszystkim zapewnieniu bezpieczeństwa i wydłużenia czasu użytkowania obiektu. Dla przykładu w ramach badania instalacji gazowych i przewodów kominowych, osoba uprawniona dokonuje pomiaru siły ciągu kominowego oraz wykrycia ewentualnych uszkodzeń przewodów oraz ich drożności. W przypadku sprawdzenia stanu instalacji, które Ustawodawca precyzuje jako obowiązek kontroli urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, określona została częstotliwość kontroli, zależna od powierzchni zabudowy budynku. Okresowe kontrole budynków inwentarskich o powierzchni zabudowy poniżej 2000 m2, w zakresie:

• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych),

powinny odbywać się raz do roku. W obiektach o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m2, kontrole muszą mieć miejsce częściej, bo 2 razy w roku.

Nieprawidłowości wykryte podczas kontroli budynku. Co dalej?

Wszelkie nieprawidłowości bądź błędy, które zostały wykryte podczas przeglądu powinny być niezwłocznie usunięte. Obowiązek ten spoczywa na właścicielu, który odpowiedzialny jest za bieżącą konserwację i utrzymanie obiektu budowlanego w stanie zgodnym zasadami, o których mowa w ustawie. Ma to na celu usunięcie ewentualnych przyczyn zagrożenia życia, pożaru, porażenia prądem lub spowodowania katastrofy budowlanej. Potwierdzenie doprowadzenia obiektu do właściwego stanu powinno wówczas zostać poświadczone poprzez wpisanie uwagi do protokołu kontrolnego. Za nieusunięcie nieprawidłowości, które zostały wykazane w kontroli ustawodawca przewiduje kary, np. w postaci grzywny. Podobnie ma się sprawa w przypadku niewykonywania obowiązkowych kontroli.

Budynki inwentarskie w zabudowie zagrodowej nie wymagają prowadzenia książki obiektu budowlanego, ale właściciel ma obowiązek zachowania protokołów pokontrolnych. Należy jednak mieć na uwadze, że z żądaniem okazania dokumentacji kontrolnych może wystąpić nadzór budowlany. Jest to szczególnie istotne, ponieważ większość wizyt kontrolnych nadzorów budowlanych ma swoje źródło w donosach sąsiedzkich. Niestety większość właścicieli nie jest świadoma konieczności poddania swoich budynków inwentarskich przeglądom okresowym oraz kontrolom stanu technicznego. Nie od dziś jednak wiadomo, że nieznajomość prawa szkodzi.